Pajak Jual Beli Tanah dan Bangunan : Tarif dan Cara Hitungnya

Pada kesempatan kali ini kami akan membahas mengenai pajak jual beli tanah dan/atau bangunan terkait dengan tarif dan cara menghitung pajaknya.

Transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan adalah salah satu transaksi yang sangat banyak terjadi setiap hari.

Hal ini dikarenakan jumlah objek berupa tanah dan bangunan serta jumlah peminat dan penjualnya sangatlah banyak.

Terkait dengan transaksi jual beli tanah dan bangunan ini dari sisi perpajakan telah diatur oleh pemerintah.

Nah bagi anda yang ingin mengetahui aspek pajak jual beli tanah dan bangunan maka dalam artikel ini kami akan memberikan penjelasannya secara lengkap buat anda. Silahkan disimak ya.

Daftar isi :

• 1. Dasar Hukum Pajak Jual Beli Tanah
• 2. Tarif Pajak Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan
• 3. Pajak Jual Beli Tanah Ditanggung Siapa?
• 4. Pajak Penghasilan (PPh) atas Penjualan Tanah dan/atau Bangunan (PPhTB)
• 5. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
• 6. Contoh Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah
• 7. Tempat Pembayaran Pajak Jual Beli Tanah
• 8. Pajak Jual Beli Tanah di Bawah 60 Juta
• 9. Pajak Jual Beli Tanah Bila Pembeli adalah Pemerintah

Dasar Hukum Pajak Jual Beli Tanah

Dasar hukum terbaru terkait tarif pajak jual beli tanah dan/atau bangunan yaitu diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 dan peraturan turunannya yaitu Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, Dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/ Atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Selain itu terkait dengan dasar hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan didasari oleh Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Peraturan-peraturan yang mengatur pajak atas jual beli tanah tersebut diterbitkan tentunya dalam rangka agar tercipta kepastian hukum terkait pemajakan atas transaksi jual beli tanah dan bangunan di Indonesia.

Tarif Pajak Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan

Berdasarkan peraturan tersebut di atas, tarif pajak jual beli tanah dan bangunan khususnya tarif pajak bagi pihak penjual tanah atau bangunan yang berlaku saat ini terdiri dari 3 kategori tarif yaitu :

1. Tarif 0% yang berlaku untuk transaksi pengalihan tanah kepada pemerintah, kepada BUMN dengan penugasan khusus dari pemerintah dan kepada BUMD dengan penugasan khusus dari kepala daerah yang ditujukan untuk kepentingan umum.
2. Tarif 1% atas pengalihan hak tanah dan./atau bangunan yang berupa Rumah Sederhana (RS) dab Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukukan oleh pihak yang usaha utamanya adalah melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
3. 2,5% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh pihak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak tersebut dalam hal yang dialihkan adalah selain Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana.

Anda dapat melihat dari 3 kategori tarif di atas bahwa sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 pada tahun 2016 terdapat penurunan tarif pajak jual beli tanah dan bangunan atas transaksi jual beli tanah antar perorangan yang semula sebesar 5% turun menjadi 2,5%.

Sedangkan untuk bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB) bagi pihak pembeli tanah atau bangunan maka tarifnya yaitu sebesar 5% dari selisih antara harga beli dengan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.

Terkait tarif pajak dan cara menghitung pajak jual beli tanah akan kami jelaskan lebih lanjut pada uraian selanjutnya di bawah ini.

Pajak Jual Beli Tanah Ditanggung Siapa?

Melanjutkan pembahasan kita mengenai aspek pajak jual beli tanah dan bangunan, maka terkait pertanyaan siapakah yang menanggung pajak atas jual beli tanah dan bangunan maka jawabannya adalah atas jual beli tanah dan bangunan pajak dikenakan baik kepada pihak pembeli tanah maupun kepada pihak penjual tanah.

Bagi pihak penjual tanah dan/bangunan akan dikenakan pajak penghasilan atas penjualan tanah dan/atau bangunan (PPhTB).

Sedangkan bagi pihak pembeli tanah dan/atau bamgunan dikenakan bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB).

Kita akan membahas kedua jenis pajak tersebut pada uraian selanjutnya di bawah ini.

Pajak Penghasilan (PPh) atas Penjualan Tanah dan/atau Bangunan (PPhTB)

Seperti telah dijelaskan sebelumnya bahwa bagi pihak penjual tanah dan/atau bangunan atas penghasilan dari penjualan tanah dan bangunan akan dikenakan PPh final yaitu PPhTB.

Perlu untuk anda ketahui bahwa PPhTB merupakan jenis pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat atau spesifiknya yaitu Direktorat Jenderal Pajak.

Tarif Pajak Penghasilan atas Penjualan Tanah dan/atau Bangunan adalah seperti yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 yang telah diuraikan di atas yaitu 2,5% bagi transaksi jual beli tanah dimana pihak penjual dan pembeli adalah masyarakat biasa (bukan merupakan pengusaha dalam bidang penjualan tanah dan/atau bangunan).

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Lalu bagi pihak pembeli tanah dan/atau bangunan akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB).

Perlu untuk anda ketahui bahwa BPHTB ini adalah jenis pajak yang dikelola oleh pemerintah daerah.

Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari selisih antara nilai perolehan objek pajak dengan dengan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.

Untuk dapat lebih memahami terkait dengan tarif dan perhitungan pajak jual beli tanah dan bangunan ini, silahkan anda simak contoh kasus cara menghitung pajak jual beli tanah dan bangunan di bawah ini.

Contoh Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah

Contoh perhitungan pajak jual beli tanah misalkan sebagai berikut ini:

Andi menjual sebidang tanah yang berlokasi di kota Mataram kepada Budi dengan luas 100 m2 dengan total harga Rp 200.000.000 . Diketahui Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk kota Mataram adalah sebesar Rp 60.000.000. Diketahui pula nilai NJOP untuk tanah di kota Mataram adalah Rp 1.000.000 per m2. Bagaimanakah perhitungan pajak atau jual beli tanah tersebut?

Perhitungan pajak jual beli tanah pada transaksi di atas adalah sebagai berikut:

Luas tanah = 100 m2

NJOP = 1.000.000 per m2

Harga Jual Sebenarnya = Rp 200.000.000

NPOPTKP = Rp 60.000.000

- Dari data tersebut di atas maka pajak yang dikenakan bagi pihak penjual (PPhTB) yaitu:

PPhTB terutang = 2,5% x Harga Jual Sebenarnya

PPhTB terutang = 2,5% x Rp 200.000.000

PPhTB terutang = Rp 5.000.0000

Jadi PPhTB yang harus dibayar oleh pihak penjual tanah adalah Rp 5.000.000.

- Sedangkan BPHTB yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli yaitu:

BPHTB terutang = 5% x (Harga Jual Sebenarnya - NPOPTKP)

BPHTB terutang = 5% x (Rp 200.000.000 - Rp 60.000.000)

BPHTB terutang = 5% x (Rp 140.000.000)

BPHTB terutang  = Rp 7.000.000

Jadi besarnya BPHTB yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli tanah yaitu Rp 7.000.000.

Tempat Pembayaran Pajak Jual Beli Tanah

Seperti telah kita singgung sebelumnya bahwa PPhTB atau pajak bagi pihak penjual tanah dan/atau bangunan merupakan jenis pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat yaitu Direktorat Jenderal Pajak.

Jadi terkait dengan tempat pembayaran dan cara membayar PPhTB yaitu dengan terlebih dahulu membuat kode billing pembayaran pajak yang dapat anda minta di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang keduanya merupakan unit vertikal dari Direktorat Jenderal Pajak.

Lalu setelah anda mendapatkan kode billing pembayaran pajak atas penjualan tanah atau bangunan ini maka selanjutnya anda tinggal menyerahkan kode billing dan membayarkan PPhTB melalui teller kantor POS Indonesia atau melalui bank.

Sedangkan untuk pembayaran BPHTB bagi pihak pembeli tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan datang ke kantor Dispenda atau DPPKAD di pemerintah daerah setempat.

Pajak Jual Beli Tanah di Bawah 60 Juta

Terkait banyaknya yang menanyakan terkait pajak jual beli tanah dan/atau bangunan yang nilai transaksinya di bawah 60 juta rupiah, maka jawabannya yaitu atas transaksi jual beli tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB bagi pihak pembeli karena berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah maka Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) adalah minimal Rp 60.000.000.

Walaupun atas transaksi jual beli tanah di bawah 60 juta tidak dikenakan BPHTB (Pembeli tidak dikenakan bea perolehan) namun bagi pihak penjual tetap dikenakan pajak penghasilan atas penjualan tanah dan/atau bangunan (PPhTB) sebesar 2,5% dari nilai jual beli tanah atau bangunan.

Pajak Jual Beli Tanah Bila Pembeli adalah Pemerintah

Berdasarkan tarif PPh final atas penghasilan dari penjualan tanah atau bangunan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, maka untuk transaksi pembelian tanah oleh pemerintah yang akan digunakan untuk kepentingan umum maka bagi pihak penjual dikenakan tarif PPhTB sebesar 0% (tidak kena pajak).

Demikianlah pembahasan mengenai pajak jual beli tanah dan/atau bangunan ini. Bila anda memiliki pertanyaan terkait hal ini anda dapat menuliskan pertanyaan anda pada kolom komentar yang di bagian bawah halaman ini. Sekian dan terima kasih telah berkunjung ke situs Tutorial Pajak.

Dody Sulpiandy

Currently a finance and technology practitioner and working as a business and IT consultant since 2018 in several online media.

Bagikan Artikel ini